skoljournal.com

В практиката по оценка на недвижими имоти са на лице три главни подхода за дефиниране на Справедливата пазарна стойност (СПС) на актива, който подлежи на оценяване: Пазарен подход”, „Приходен подход” и „Разходен подход”, а също така и различни комбинации от тези подходи. За всеки подход оценителите си служат с един или няколко метода за оценяване на имот. Най често ползваните методи за експертна оценка на имоти са:

Метод на сравнителните аналози (Пазарен подход)
При този модел за оценка на имот цената се изчислява чрез директно сравняване на оценявания недвижим имот с др. такива недвижими имоти, намиращи се в близост до него или в подобен ценови участък, които са били оферирани, наети или продадени в рамките на шест месеца до 1 г. от датата на оценката от експерт.

Сравнителните аналози от сектора засягат единствено имоти, чиито показатели, дефиниращи пазарната им цена, се отнасят в най-голяма степен на характеристиките на оценения недвижим имот. На основата на задълбочен анализ, проверка и анализ на фактите за наскоро реализирани договори с аналогични недвижими имоти, се формира становище на оценителя за цената на оценявания недвижим имот, като се отчитат абсолютно всички сходства и различия по отношение на сравняваните недвижими имоти.
Стойността, установена с помощта на конкретно този метод, описва в максимална степен стойността, която конкретен много добре информиран клиент би бил съгласен да плати за недвижимия имот, според съществуващото предлагане на сходни недвижими имоти в конкретния район.

Метод на капитализираните приходи (Приходен подход)
Този модел е основан на капитализацията на бъдещите чисти парични потоци, които могат да бъдат генерирани от оценявания недвижим имот по време на използването му. При дефинирането на справедливата паз. цена на недвижимия имот се тръгва от трайно реализирания чист год. приход при конкретните условия на правилна поддръжка и стопанисване (при имотите обикновено се тръгва от работната хипотеза за даване на имота под наем при Пълна Пазарна Стойност). Крайният годишен приход от имота се изчислява като от общия доход се приспаднат следните вида разноски: разходи за застраховки и управление, направени разходи за поддържане на имота, такси и данъци.

При определяне на точния размер на наема за всеки месец се изхожда от идеята за най-доброто ползване на недвижимия имот, дефинирано от конкретното му местоположение, неговото предназначение и възможности за развитие. Капитализационната норма на общия доход се изчислява след задълбочен анализ и проучване на свидетелства за наем на подобни недвижими имоти, подписани в границите на един разумен период от време преди конкретната дата на експертната оценка на имота. Коефициентът на капитализацията е в пряка зависимост от възвращаемостта на направената инвестиция в такива недвижими имоти, сметната на базата на стойностите (капитални) от сравнителни пазарни аналози.

Още по темата можете да откриете тук