֧ݧڧܧ ѧӧߧڧ

Основни подходи за оценка на имоти

В практиката по оценка на недвижими имоти са на лице три главни подхода за дефиниране на Справедливата пазарна стойност (СПС) на актива, който подлежи на оценяване: Пазарен подход”, „Приходен подход” и „Разходен подход”, а също така и различни комбинации от тези подходи. За всеки подход оценителите си служат с един или няколко метода за оценяване на имот. Най често ползваните методи за експертна оценка на имоти са:

Метод на сравнителните аналози (Пазарен подход)
При този модел за оценка на имот цената се изчислява чрез директно сравняване на оценявания недвижим имот с др. такива недвижими имоти, намиращи се в близост до него или в подобен ценови участък, които са били оферирани, наети или продадени в рамките на шест месеца до 1 г. от датата на оценката от експерт.

Сравнителните аналози от сектора засягат единствено имоти, чиито показатели, дефиниращи пазарната им цена, се отнасят в най-голяма степен на характеристиките на оценения недвижим имот. На основата на задълбочен анализ, проверка и анализ на фактите за наскоро реализирани договори с аналогични недвижими имоти, се формира становище на оценителя за цената на оценявания недвижим имот, като се отчитат абсолютно всички сходства и различия по отношение на сравняваните недвижими имоти.
Стойността, установена с помощта на конкретно този метод, описва в максимална степен стойността, която конкретен много добре информиран клиент би бил съгласен да плати за недвижимия имот, според съществуващото предлагане на сходни недвижими имоти в конкретния район.

Метод на капитализираните приходи (Приходен подход)
Този модел е основан на капитализацията на бъдещите чисти парични потоци, които могат да бъдат генерирани от оценявания недвижим имот по време на използването му. При дефинирането на справедливата паз. цена на недвижимия имот се тръгва от трайно реализирания чист год. приход при конкретните условия на правилна поддръжка и стопанисване (при имотите обикновено се тръгва от работната хипотеза за даване на имота под наем при Пълна Пазарна Стойност). Крайният годишен приход от имота се изчислява като от общия доход се приспаднат следните вида разноски: разходи за застраховки и управление, направени разходи за поддържане на имота, такси и данъци.

При определяне на точния размер на наема за всеки месец се изхожда от идеята за най-доброто ползване на недвижимия имот, дефинирано от конкретното му местоположение, неговото предназначение и възможности за развитие. Капитализационната норма на общия доход се изчислява след задълбочен анализ и проучване на свидетелства за наем на подобни недвижими имоти, подписани в границите на един разумен период от време преди конкретната дата на експертната оценка на имота. Коефициентът на капитализацията е в пряка зависимост от възвращаемостта на направената инвестиция в такива недвижими имоти, сметната на базата на стойностите (капитални) от сравнителни пазарни аналози.

Още по темата можете да откриете тук


Защо застраховка живот?


Много хора биват „намерени” от своята застраховка, а не я търсят сами. Това е така, тъй като повечето застрахователни агенти се свързват с перспективни клиентибез да се налага да чакат първо клиентът да ги открие. Когато това стане, бъдещият клиент е нужно да да бъде добре информиран за това дали му трябва застраховка и ако е така, каква точно да бъде.

При застраховките живот изборът винаги минава през въпроса: „Нуждая ли се от подобен разход?”, а отговорът в никакъв случай не е един единствен. Този разход до голяма степен зависи от дадения човек, от семейното му положение, бюджет и нужди. За определени типове хора тази застраховка действително е много мъдър избор, а за други хора – изобщо не е нужна.

Лицата, които би трябвало да обмислят внимателно опцията да си вземат застрахователна полица, са преди всичко онези, които трябва да се грижат за деца, семейство или пък други техни близки и приятели са зависими от тях. Следователно при нещастен инцидент с такъв човек близките му ще изпаднат в много трудна ситуация, тъй като са разчитали на помота му. Друга подобни лица, които би трябвало да имат такава застрахователна полица, са лицата с рискови професии.
Не е съвсем правилно твърдението, че майки, които са се посветили изцяло на гледането на децата и грижите за къщата, не се нуждаят от застраховка. Техният труд винаги е бил ценен и незаменим, но при евентуално нещастие, семейството ще бъде принудено да разрешава и проблем от финансово естество, свързан с отглеждането на децата и освен това наемането на човек, който да се погрижи за тези деца.

Определянето на сумата на застраховката е следващият казус. За да разберете точно каква застраховка ви е необходима, е нужно да преминете през три основни етапа. Първо и най-важно, постарайте се да предвидите какви пари ще се нужни на семейството ви ако се случи най-лошото. Тези разходи най-общо се разделят на разходи, настъпващи точно след смъртта, и на бъдещи текущи разходи. Второ, преценете какви ще са приходите на семейството replica breitling bentley, които ще трябва да покрият тези разходи, и последно, извадете от приходите разходите. Получената така сума е стойността, която ще е нужна на семейството ви. Следователно и застраховката трябва да възлиза на тази сума, за да покрие нуждите на семейството ви.


« Previous page